<<不動産の住み替えは何から始める？>>京都市の不動産なら株式会社ワンベール

「賃貸からマイホーム購入へ住み替えたい」

「今の家より広い家へ買い替えたい」

「家族構成が変わったので住み替えを検討している」

「環境を変えるために買い替えたい」

「今より利便性の良いエリアへ住み替えたい」

「転勤で住み替えが必要になった」

「実家の近くに買い替えたい」

このように、住み替え・買い替えはライフスタイルの変化とセットで起こりやすいテーマです。

一方で、持ち家の住み替えは「売却」と「購入」を同時に考える必要があり、
資金計画・住宅ローン・税金・引渡しのタイミングなど、検討項目が一気に増えます。

この記事では、京都で住み替え・買い替えを検討される方向けに、
住み替えの流れ／売るのが先か買うのが先か／費用／注意点／コツをまとめて解説します。

・住み替えとは？

・住み替え・買い替えの手順と流れ

・一般的な不動産売買の流れ（売却／購入）

・住み替えは「購入が先」or「売却が先」？

・住み替え・買い替えにかかる費用

・お得に住み替え・買い替えする3つのコツ

・住み替え・買い替えの注意点

まとめ

住み替えとは、新しい住まいへ移ることを指します。
例えば、賃貸から購入したマイホームへの移転、または持ち家を売却して別の持ち家へ移るケースが代表的です。

賃貸の場合は、敷金・礼金・家賃などの支払いと鍵の引渡しで入居まで進みやすい一方、
持ち家の住み替え・買い替えは「売却」と「購入」を並行して進める必要があるため、準備と段取りが重要になります。

住み替え・買い替えは大きく分けると次の組み合わせです。

・現在の家を「売却」する

・新しい家を「購入」する

売却と購入のどちらを先にするかで、資金繰りや引越し回数が変わります。
まずは売却・購入それぞれの一般的な流れを確認しましょう。

１、売却のご相談

２、売却不動産の調査・査定

３、媒介契約の締結

３、売却活動（販売開始）

４、売買契約

５、引渡し・決済

売却では、不動産会社選びと媒介契約の選択がポイントになります。

１、新居の条件整理

２、不動産会社に相談

３、資金計画（ローン事前相談含む）

４、物件探し・比較

５、売買契約

６、決済・引渡し

購入は「理想通り100点の物件」を探すより、
優先順位（譲れない条件／妥協できる条件）を決めると現実的に進めやすくなります。

結論としては、どちらからでも進められます。同時進行も可能です。
ただし、進め方ごとに向き・不向きがあります。

現在の家を先に売却し、その売却代金を新居購入の資金に充てる方法です。
売却代金の見込みが立ったうえで購入を検討できるため、資金計画が立てやすいのが特徴です。

-メリット-

・売却代金が先に確定し、購入予算が組み立てやすい

・焦って値下げしやすい状況を避けやすい

-デメリット-

・新居が見つからないと仮住まいが必要になり、引越しが2回になる可能性

・新居探しの時間がタイトになることがある

売却代金に頼らずに新居を先に購入する方法です。
一般的には、次の条件を満たしやすい方が対象になります。

目安の条件

新居の頭金を用意できる

現在のローンと新居のローンが重なる期間を想定できる

-メリット-

・新居をじっくり探せる

・仮住まいが不要で、引越しが1回で済みやすい

-デメリット-

・売れるまでの期間、資金負担が増える

・売却が長引くと計画に影響が出る可能性

売却と購入を同時に進める方法です。
ただし、売却・購入それぞれのスケジュール調整が必要なため、段取りが重要になります。

-メリット-

・スムーズに進めば住み替えまでの期間を短縮しやすい

-デメリット-

・物件選びが慌ただしくなりやすい

・費用と入出金タイミングのズレが起こりやすい

・タイミング次第で引越し回数が増える可能性

住み替えでは、売却と購入それぞれで費用が発生します。

【売却にかかる費用】

１、仲介手数料

２、印紙税

３、譲渡所得税（復興特別所得税・住民税含む）

４、住宅ローン完済手数料

５、抵当権抹消手続き費用

【購入にかかる費用】

１、仲介手数料

２、印紙税

３、住宅ローン契約時の費用（融資手数料・保証料など）

４、登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）

５、火災保険（地震保険は上乗せ）

６，不動産取得税

【その他費用】

引越し費用

一般的に、
売却：売却価格の5〜7％前後
購入：3〜10％前後（新築／中古などで変動）
が目安といわれます。

住み替えで損を減らすためのポイントは次の3つです。

1）住宅ローン控除の期間を意識する
2）売却が動きやすい時期を考える
3）減税措置（特例）を確認する

1）住宅ローン控除の上限年数を意識する

住宅ローン控除の適用期間を踏まえて住み替え時期を検討すると、税負担の見通しが立てやすくなります。

2）売却が動きやすい時期に合わせる

住み替え需要が高まる時期は購入検討者が増えやすく、売却条件が整いやすい傾向があります。

3）減税措置を活用する

代表的なものとして、

■3000万円特別控除

■譲渡損失の特例

■買い替え特例
などがあります。併用可否や要件があるため、事前確認が重要です。

・不動産会社選びは慎重に

・住宅ローン残債を事前に確認

・諸費用を見落とさない

・査定額をそのまま信じすぎない

・売却期間が長引く可能性も想定しておく

特に、売却価格が残債を下回る可能性がある場合は、資金計画に影響が出やすいため早めの整理がおすすめです。

住み替え・買い替えは、売却と購入のタイミング調整がポイントになります。
資金・税金・ローン・引渡しを整理し、余裕を持った計画で進めることが大切です。

住み替え・買い替えで分からない点があれば、京都の不動産売却・買取に対応している当社までお気軽にご相談ください。

Q1. 住み替えにはどれくらいの期間がかかりますか？

一般的に、住み替え全体では3ヶ月〜1年程度を見込むことが多いです。

売却だけでも3ヶ月以上かかるケースがあり、購入物件が新築や注文住宅の場合はさらに期間が延びる可能性があります。

売却と購入を同時進行する場合でも、資金計画や住宅ローン審査の期間を含め、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。

Q2. 住み替えは売却が先と購入が先、どちらが良いですか？

どちらも可能ですが、状況によって向き不向きがあります。

・資金計画を安定させたい → 売却が先
・希望条件を優先したい → 購入が先

現在の住宅ローン残債や自己資金の状況によって判断が変わるため、不動産会社や金融機関へ事前相談するのがおすすめです。

Q3. 売却価格が住宅ローン残債を下回った場合はどうなりますか？

売却価格より住宅ローン残債が多い場合、その差額を自己資金で補う必要があります。

不足分を用意できない場合は、売却が難しくなることもあります。

住み替えを検討する際は、まず住宅ローンの残高を確認し、査定価格と比較することが重要です。

Q4. 住み替えで二重ローンになることはありますか？

「購入が先」の場合、一時的に二重ローンになる可能性があります。

現在の住宅ローンと新居の住宅ローンが重なる期間が発生するため、返済負担を事前にシミュレーションしておくことが大切です。

金融機関によっては、住み替え専用ローンなどの相談が可能な場合もあります。

Q5. 住み替えにはどのくらいの費用がかかりますか？

目安として、

・売却：売却価格の5〜7％前後
・購入：3〜10％前後

の諸費用がかかることが多いです。

仲介手数料、印紙税、登記費用、ローン関連費用、火災保険、不動産取得税などが主な内訳です。

物件価格や条件によって異なるため、事前に見積もりを確認することをおすすめします。

Q6. 仮住まいは必ず必要になりますか？

必ずしも必要ではありません。

売却と購入のタイミングが合えば、仮住まいを挟まずに住み替えできるケースもあります。

ただし、「売却が先」の場合、新居が決まるまでの間に仮住まいが必要になる可能性があります。

引渡し時期の調整が住み替え成功のポイントです。

Q7. 住み替えで使える税金の特例はありますか？

代表的なものとして、

・3000万円特別控除
・譲渡損失の特例
・買い替え特例

などがあります。

それぞれ適用要件や併用制限があるため、売却前に確認しておくことが重要です。

Q8. 住み替えは春が有利と聞きましたが本当ですか？

住み替え需要が高まる時期は購入希望者が増える傾向があります。

ただし、地域や物件種別によって動き方は異なるため、「時期」だけでなく「価格設定」と「販売戦略」も重要です。

Q9. 査定額通りに必ず売れますか？

査定額はあくまで「目安価格」です。

市場の状況や競合物件、価格設定によって成約価格は変わります。

複数の査定を比較し、周辺相場を確認することが大切です。

Q10. 住み替えの相談はいつから始めるべきですか？

目安として、住み替え希望時期の6ヶ月〜1年前から準備を始めるのが理想です。

住宅ローン残債の確認、査定、資金計画の整理を早めに行うことで、選択肢が広がります。

① 京都に根ざし、地域事情を踏まえた提案ができる
② 売却に関する手続きや買い替え先の相談まで一括で進めやすい
③ 士業と連携し、税務・法務面の相談も対応しやすい
④ 売却後も含め、取引の節目ごとにサポート

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